楼市箴言:房价今年将有涨有跌,若考虑买房,

楼市箴言:房价今年将有涨有跌,若考虑买房,

时间:2020-02-14 15:11 作者:admin 点击:
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文 UC资讯平台 作者:xi说楼市

开头,我可能要先泼“看跌房价”的朋友们一小盆冷水,因为房价未来十年内还会涨,如葱的时代没有这么快到来。

笔者非危言耸听、哗众取宠之人,亦不是个炒房人,为自己说些损人利己的话(笔者自己只有一套,月供5000中,强三线城市)。

房价之所以还会涨,主要在于这三点因素。

一、政策层面

国家一再申明,不再以房地产为支柱产业,“房住不炒”的政策也必然会坚定不移的执行下去。但我们别忘了此政策的根本点在于“促进房地产市场平稳健康发展”。也就是说:国家是认可房价猛涨是不健康的,涨太快涨太高都不符合国家调控。而是应该满足条件的涨、慢慢涨,而不满足条件的就不涨或者跌,而不是一把抓一律不涨。

二、货币层面

M2广义货币的发行量与物价有十分直接的关系。而M2广义货币发行的意义,第一作用是促进经济发展,货币流通量高、流通性强,经济才能有足够的发展,和抵御外部的力量。所以,M2超发不是原罪。

但是货币超发也有它的风险性存在,那就是可能会引起CPI偏高、经济通胀。那么,将货币沉淀在固定资产里,便是一个较好的收紧流通性的做法。这个固定资产名字叫房子。

虽然M2的发行量已经在逐步降低,但毕竟依然在发行。国家也允许CPI有一个合理的数值,比如今年白菜1块钱一斤,明年卖1块零3分钱一斤,这个3%的涨幅是可以存在的,也是国家繁荣发展的必然现象。换做房子便能够理解,每年一个合理的涨幅是可以接受的。但过高一定会被打压。

三、银行层面

虽然不愿意讲出来,但这是很大的一个因素。仅仅2019年一年,全国居民房贷总额便是5万亿。而近十年房贷总额我们可以好像有多大。一旦房价下跌过大,资产贬值过大,断供概率将大大增加,银行坏账比例大幅超过安全线。美国的次贷危机便是一个极好的例子,那次金融风暴的波及之广,很多人也记忆犹新。

其实,还有些其他的层面,笔者此处不再赘述。但笔者强调:房价动不动猛涨的时代肯定过去了,未来十年一定是健康的自然增长为主流。但无论房价涨不涨,对于有买房需求的人而言,能做的只有两件事:多赚钱和少花冤枉钱。

多赚钱,各自动各自的脑筋。但少花冤枉钱,笔者还是可以建议一二。

一、此次疫情,对于开发商影响是巨大的

房地产是典型的资金密集型行业,现金流是房地产企业的生命线。而此次突如其来的疫情,让全国开发商措手不及。

每年的第一季度,都是房地产行业相对集中的发债期与还债期,借新账还旧账。这里面的前提条件有两个:一,房子照卖,有这个资本去要钱;二,有充足的融资渠道与融资条件。但疫情的影响是全方位的,金融行业是否对今年的楼市依然看好?海外市场是否对中国买房热情依然看好?此次1.75万亿资金释放会有多少流入地产行业?这些都是极其不确定的。

一句话说,很多开发商很难扛过疫情带来的这至少一个季度的影响。

二、融资难,打折卖房便是第一选择

接第一个分析。今年大部分开发商能够再融到资的难度会比较高,至少短期内是这样的。所以,只要资金不充裕的开发商们,为了度过眼前的危机,打折促销是必然之举。尽可能的将产品换成现金流,才可能度过这次危机。这时候买房子,就是少花冤枉钱。

三、利率大概率还会继续下降

1.75万亿的资金短期内投放市场,显然是为了促进各行各业的复工复产与稳定发展,尽可能对抗疫情带来的利空。央行也发文:”鼓励银行适当降低利率”。所以,2020年上半年的利率下降极大概率是必然的。目前7天和14天逆回购中标利率均已下调10bp至2.40%和2.55%,有消息称:美国也可能受疫情影响,被迫降息。

会买房的人都知道:房价是一方面,利息才是更大的方面。获取利率的下降或者折扣所带来的收益,远大于所谓的“买房打个折、抹个零”之类的。这时候买房子,就是更少的花冤枉钱。

四、几月入手最合适?

这是很多其他文章不会提到的地方。这里面有一个楼市打折规律在里面:从局部到全部,从偷偷摸摸到光明正大,从小折扣到大优惠,这是大部分开发商一贯的做法。

当然也有例外,这里笔者需要提醒。有些企业喜欢一次降到位,熟悉买房的人或多或少应该听过这类品牌。还有些企业,会选择硬抗,这种主要是本地实力较强的开发商。还有一类是:本来就不受太大影响的地产类别,比如豪宅、办公市场。

按照这种规律,大部分开发商应该会选择在三四月份开展打折促销,而且如果3月促销效果并不理想,四五月份还会适当加大促销比例。

五、多大折扣算理想?

按理笔者不该谈到这么明确的话题,毕竟可能会影响买房人的判断。但笔者之所以提出,依然是想给予买房人一个相对务实的参考。

房地产虽然是重金行业,但利润率确实在逐年下滑(这两年还可以,开发周期缩短了)。土地价格、建筑材料、人工这些成本在不断上升是事实存在的。目前房地产企业的平均利率润在9-11%之间,高端住宅和豪宅会稍微高一点。

因此,开发商会放多大的折扣笔者说不准,但相对的底线我们可以有个比较清楚的了解。另外,我们不妨也可以根据心仪的楼盘,去找下土地成交数据,大概测算一下开发商的底线在哪里。

同样的:资金紧缺开发商折扣会大一点,本土房企折扣大概率会低一点,盘子铺的比较大的开发商会高一点。

最后,笔者强调房住不炒,此文更多为刚需客户服务。另有关于房地产与买房相关问题,朋友们可留言。

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